決算・確定申告センター

１．不動産等から生ずる所得は、規模の大小にかかわらず不動産所得となります。ただし、不動産等の貸付けが事業的規模で行われているかどうかによって、不動産所得の金額を計算する場合、必要経費算入等の取扱いが異なりますので、不動産の貸付けの規模が事業的規模かどうかの判定基準が必要となります。

そこで、原則、建物の貸付けが事業的規模として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模であるかどうかによって判定すべきですが、その判定基準として、次の事実のいずれかに該当する場合又は賃貸料の収入状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業的規模として行われているものとして取り扱うこととされています（所基通26－９）。
（１）貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること
（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること

【不動産貸付の規模による必要経費等の主な取扱い】

		不動産所得を生ずべき業務が事業的規模で行われている場合	不動産所得を生ずべき業務が事業的規模で行われていない場合
資産損失（固定資産等）	取壊し 除　却 滅失等	損失の生じた年分の必要経費に算入される。	損失の生じた年分のその損失を控除する前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入される。
	災　害 盗　難 横　領	1.損失の生じた年分の必要経費に算入される。 2.被災事業用資産の損失の繰越控除の適用がある。	1.雑損控除の適用がある。 2.選択により、損失の生じた年分の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入できる。
貸倒損失		賃貸料等の回収不能による損失は損失の生じた年分の必要経費に算入される。	賃貸料等の回収不能による損失はその収入の生じた年分に遡って、収入金額がなかったものとみなされる。
青色事業専従者給与・事業専従者控除		必要経費に算入する。	適用はない。
青色申告特別控除		一定の場合に65万円又は55万円の青色申告特区別控除を適用できる。	10万円の青色申告特別控除を適用する。ただし、65万円又は55万円の青色申告特別控除を適用した事業所得者が不動産所得を有する場合には、その不動産所得を含めて適用する。
確定申告税額の延納に係る利子税		不動産所得に対応する部分は、必要経費なる。	必要経費にならない。

（注）なお、判定に当たっては、不動産が２人以上の共有とされている場合であっても、共有持分であん分した棟数・室数等ではなく実際の棟数・室数等で判定しますし、青色申告であるか白色申告であるかは判定には関係ありません。