決算・確定申告センター

借地権の存続期間を更新する際には、契約に基づき更新料の授受が発生する場合があります。

１．更新料を支払った場合（借主側）
更新料の支払いがあった場合には、一定額の損金算入は認められますが、一部は借地権の帳簿価額に加算しなければなりません。損金算入が認められる一定額及ぶ更新料支払後の借地権の帳簿価額は、次の算式で計算されます。

①損金算入が認められる一定額
更新直前の借地権の帳簿価額×（更新料の額／更新時の借地権の価額）

②更新料支払後の借地権の帳簿価額
更新料支払前の借地権の帳簿価額＋更新料の額－①により損金算入された額

２．更新料を受け取った場合（貸主側）
地主（個人）が受け取った更新料は、原則として不動産所得となり、契約の効力発生日の収入となります。しかし、その更新料の額がその土地の時価の２分の１を超える場合には、土地の一部分を譲渡したこととその効果が変わらないとして、分離課税の譲渡所得になります。

また、不動産所得となる更新料が臨時所得に該当し、かつ、臨時所得の金額がその年の総所得金額の２０％以上であること等に当てはまる人は、平均課税という特別な方法で税額を計算することができます。臨時所得とは、３年以上の期間他人に使用させることにより、一時に受けるもので、その金額がその契約による使用料の２年分以上であるものの所得です。

所得税は超過累進税率で計算されるために、その年限りに多額の収入があった場合には、高い税率が適用されて税負担が大きくなります。平均課税は、調整所得金額と特別所得金額とに区分して異なる税率で計算するといった仕組みになっていて、税負担の増加を抑制する効果があります。